REITs狂飆：誰在悶聲發大財？

基础设施REITs擴容提速，產業園區REITs表現亮眼

近期，中國基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）市場迎來重要發展。在政策推動下，REITs市場的擴容和提速成為顯著趨勢。其中，產業園區REITs表現尤為突出，展現出良好的投資潛力。本報告將深入分析近期REITs市場的整體表現、政策動態、市場行情以及一級市場的最新進展，並提示相關投資風險。

REITs市場整體表現及板塊分析

市場指數及收益率分析

2025年第10周，中證REITs（收盤）指數收於849.53點，較去年同期上漲5.4%，環比上漲1.14%；中證REITs全收益指數為1045.48，同比上漲12.88%，環比上漲1.19%。市場交易活躍，成交量達8.37億份，同比增長67.74%；成交額達36.65億元，同比增長99.18%；區間換手率為4.77%，同比增長11.97%。

各類型REITs漲跌幅情況

本周各類型REITs的表現如下：

• 保障房REITs：+0.21%（一周漲跌幅），-3.67%（一月漲跌幅）
• 環保REITs：-0.67%（一周漲跌幅），-1.02%（一月漲跌幅）
• 高速公路REITs：+0.90%（一周漲跌幅），+3.74%（一月漲跌幅）
• 產業園區REITs：+2.17%（一周漲跌幅），+0.85%（一月漲跌幅）
• 倉儲物流REITs：+2.10%（一周漲跌幅），+2.40%（一月漲跌幅）
• 能源REITs：+1.62%（一周漲跌幅），+1.12%（一月漲跌幅）
• 消費類REITs：-4.02%（一周漲跌幅），-3.78%（一月漲跌幅）

投資建議：維持“看好”評級

在當前債券市場利率中樞下行壓力下，“資產荒”邏輯持續演繹。REITs作為高分紅、中低風險的資產，其配置價值將持續提升。預計在政策支持力度加強以及社保基金和養老金入市預期的推動下，REITs板塊將迎來較好的投資機會。因此，我們維持行業“看好”評級。

政策動態：推動REITs擴圍擴容，南方順豐倉儲物流REITs獲批

國家發改委政策

國家發展和改革委員會強調，將優化完善專項債券管理機制，嚴格實施投向領域“負面清單”管理，並下放項目審核權限。同時，將常態化向民間資本推介項目，規範實施PPP新機制，並大力推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）的擴圍擴容，為市場注入新的活力。

證監會批复

中國證券監督管理委員會正式批准南方基金管理股份有限公司註冊南方順豐倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金。該基金為契約型封閉式基金，基金合同期限為43年，募集份額總額為10億份。南方基金管理股份有限公司將擔任基金管理人，招商銀行股份有限公司將擔任基金託管人。這一批复標誌著倉儲物流領域REITs的進一步發展，也為投資者提供了更多選擇。

市場行情：產業園區REITs單週領漲

2025年第9周數據顯示，中證REITs（收盤）指數為849.53，同比上漲5.40%，環比上漲1.14%，年初至今累計上漲12.31%，同期滬深300指數累計上漲14.95%，累計超額收益為-2.64%；中證REITs全收益指數為1045.48，同比上漲12.88%，環比上漲1.19%，年初至今累計上漲21.32%，累計超額收益為+6.37%。

本周各類型REITs漲跌幅情況如下：產業園區REITs表現突出，單週上漲2.17%，單月累計上漲0.85%。其他各類型REITs的具體漲跌幅可參考前文數據。

一級市場跟蹤：多只REITs基金排隊上市

新基金申請動態

截至2025年第10周，共有16只REITs基金正在等待上市。本周，泰紫金蘇州恆泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金的首發申請已收到反饋，中金中國綠髮商業資產封閉式基礎設施證券投資基金的首發申請已被受理。這表明REITs發行市場持續活躍，為市場帶來更多潛在投資機會。

風險提示

投資者應注意以下風險：

• 公募REITs價格變動及運營風險： REITs價格可能受到市場波動、項目運營狀況等多種因素影響。

• 調控政策超預期變化，行業波動加劇： 政策調整可能對REITs市場產生重大影響。

• 各類別資金入市進度不及預期： 社保基金、養老金等資金入市進度可能影響市場流動性。

• 項目長期分派率不及預期： 項目實際運營情況可能導致分派率低於預期。

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